为什么?房价不会跌 不能跌 不让跌?

  据数据报道,昆明土地财政依赖度三年平均数,全国位列第八位,且逐年上升,2018年土地财政依赖度更是高达96.6%。

  昨天昆明俊发集团以91.98亿元竞得的新螺蛳湾片区打包地块成为昆明乃至全国2019年新的“总价地王”。诚然“总价地王”的噱头很吓人,但是楼面价还属“正常水平”。

  但是在“总价地王”的背后更显出昆明对房地产市场的依赖。2019年昆明首次入选“新一线城市”,但在城市化进程加快的背后则是土地财政依赖度的高速增长。

  据数据报道,昆明土地财政依赖度三年平均数,全国位列第八位,且逐年上升,2018年土地财政依赖度更是高达96.6%。

  什么是土地财政依赖度?土地财政依赖度=城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%。可以简单理解成卖地收入占地方政府收入的比重,比重越大就是土地财政依赖度越高。

  在土地依赖度逐年攀升过程中,昆明的房价也在一路高涨,至上个为止已经连涨36个月。据锐理数据显示,昆明2016年全市商品房均价为8310元/㎡,2017年全市商品房均价为10784元/㎡,2018年全市商品房均价为13814元/㎡。至2018年昆明的商品均价涨幅已超66%,而在2019年,昆明的楼面价更是频频破万。

  楼面价与房价的关系:楼面价可以理解为房价中的土地成本价,据推算土地成本价占房地产开发成本比例的40%-60%(仅为参考)。

  在昆明楼面价屡创新高,土拍竞争日益激烈的市场环境下,房价持续增长不言而喻。

  今年,5月份湖北恩施市一则政府通知震惊了整个地产行业,“针对社会反映比较强烈的断崖式降价问题,近日,恩施市房地产协会组织相关人员对部分楼盘进行了调差核实。现将情况和值得注意的问题通报并提出预警”

  2014年,王石在接受采访时说:有政府给万科开了四千万罚款单,因为降价。解释称物价局说“降价是为了垄断”。

  2018年,安徽合肥某楼盘降价6000元/平米,有关领导亲自前往调研,△不久,房价便又回涨。

  2018年安徽砀山某楼盘降价后,当地组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

  有人看到这里不服气了,目前深圳上海等国内一线城市都有了房价下调的趋势,2018年更是多处因为房价下跌而引起了多地的打砸售楼部事件。而且随着政策的“住房不炒”北京推出了一系列的“共有产权房”、“长租公寓”、“廉租房”等各种福利性政策。

  首先,我们先明确一个概念,房价的上涨是与地价存在着必然联系的,而开发商、银行和ZF是三个利益共同体,房价下跌市场缩紧,是所有人都不愿意看到的局面;

  其次,共有产权房、廉租房、长租公寓并不能消除中国人对于“成家立业”的传统概念,因小区环境、学校、周边配套和地段偏远等各种因素,传统商品房还是置业首选;

  最后,好地段的房子永远不会跌价,当一个房屋的所处位置的地理优势已经远超房子这个商品属性时,买的就是配套了。在全城房价均价下跌时,因为统计数据是全部楼盘综合,但是仔细看,卖得不好、地段偏远、或没有品质保证的开发商才会以低廉的价格吸引购房者,但是地段好、品牌好、的楼盘则不会轻易降价。

  笔者预测,在未来,房子会向两极化分化。越好的房子价格会越来越高,而地段差品质差的则会无人问津。

  近年来,各大开发商的升级转型已经从“房地产商”的角色升级为“服务配套商”,好品质好服务好配套,已经成为了买房的重点考虑因素。在昆明随着全国各大品牌开发商的入驻,让购房者有了更多的选择,已经不再是再单纯的“购房”这么简单的时期,而是和“嫁女儿”一样考察对方的“家境(品牌)、条件(价格)和人品(服务)”。

  2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。[查看详情]

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